（拍新聞\聯合採訪中心 胡哲瑋\台中報導〉
在2025年台灣不動產市場劇變下，政府政策缺乏配套，預售屋竣工後轉為新成屋的糾紛層出不窮，許多民眾面臨「建材偷工減料」「保固期形同虛設」或「買時承諾、交屋變樣」的困境，最終只能以「賠售」「無奈」收場，甚至被迫訴訟。
中華企業策略永續發展學會創會理事長莊鈞翔博士根據內政部統計，2024年房屋保固爭議申訴案年增30%，其中70%源於民眾對保固責任的誤解，將從法律視角剖析建設公司常見手法，並提供實務操作策略，助民眾掌握【保固期注意事項】、【契約差異應對】及【建材品質把關】三大關鍵，避免淪為下一位受害者。
一、【破解保固期迷思：契約責任 vs. 法定擔保】
過去部分建設公司以「保固期已過」推卸責任，但「保固條款」與「法定瑕疵擔保責任」截然不同，民眾必須釐清兩者差異，才能在糾紛中站穩腳步。
（一）保固責任的契約本質
保固責任源自買賣雙方契約約定，屬「約定責任」，依據《民法》第493條規定：「工作有瑕疵者，定作人得定相當期限，請求承攬人修補之。」此為建商修補義務的核心依據，然而，保固範圍與期限由契約自由約定，實務常見陷阱包括：
1、期限縮水：結構體法定保固至少15年（《住宅法》），但建商常僅寫5年；固定設備（如衛浴、水電）應保固1年，卻被限縮為6個月。
2、範圍限縮：契約明列「防水保固僅限屋頂」，排除外牆或窗框漏水，違反《消費者保護法》第17條定型化契約公平原則。
根據[104年度台上字第550號](TPSV,104,台上,550,20150401)判決書片段（案號：104年度台上字第550號）：「當事人就買賣瑕疵擔保責任所約定之『保固條款』，其法律效果應視個案情形，探求當事人之真意。」
此見解強調，保固條款不能架空法定權利；若建商於保固書承諾「無條件修復」，縱使主張颱風等自然因素，仍須履行義務（參[106年度台上字第1號](TPSV,106,台上,1,20170412)片段「於保固期間內有違反保固書情事即得行使權利」）。
（二）瑕疵擔保的法定盾牌
瑕疵擔保責任是《民法》強制規定，獨立於保固條款。關鍵法條包括：
1、《民法》第354條：出賣人應擔保房屋無滅失或減少價值、效用的瑕疵。
2、《民法》第365條：買方權利時效為「通知後6個月」或「交屋後5年」，且出賣人故意不告知瑕疵時，時效不適用。
根據[106年度台上字第1號](TPSV,106,台上,1,20170412)判決書片段（案號：106年度台上字第1號）：「瑕疵擔保責任與兩造間買賣契約之保固條款無涉。」意即保固期屆滿後，若瑕疵於交屋時已存在，建商仍須負責。
例如，2025年某案例中，新成屋地下室滲水經鑑定屬施工瑕疵，建商雖辯稱「保固5年已過」，但法院依《民法》第365條判決賠償（參[106年度台上字第1號](TPSV,106,台上,1,20170412)片段「瑕疵發生於保固期間內」）。
莊博士建議：
1、簽約前逐條審閱「建物保固手冊」，確認結構體保固是否達15年、設備保固是否至少1年。
2、保固期起算日應以「交屋日」為準，非簽約日。
3、若建商僅約定5年保固，可主張《民法》第366條：「特約免除瑕疵擔保義務者，若故意不告知瑕疵，特約無效。」
二、【契約陷阱：買時說的和交屋不一樣的破解之道】
銷售時承諾「高級建材」，交屋卻偷換劣質品，此類糾紛占爭議案40%。民眾應善用檢查義務與證據保全，化被動為主動。
（一）檢查義務與通知時效
《民法》第356條明定買方「從速檢查」義務：
1、能即時發現的瑕疵（如磁磚破裂），應於交屋時通知。
2、隱藏瑕疵（如管線滲漏），應於發現後「即時通知」。怠於通知者，視為承認受領之物。
根據[106年度台上字第1號](TPSV,106,台上,1,20170412)判決書片段：「余淑芳等七人皆分別完成交屋驗收，未即時通知所主張之系爭房屋瑕疵，視為承認其受領之物。」此強調逾期通知的法律風險。
（二）實務操作：三步驟反制建商卸責
1、交屋當日證據保全：
(1).拍攝全程影片（含時間戳記），聚焦契約明列的建材規格（如《民法》第354條「保證之品質」）。
(2).委託公證單位（如土木技師公會）現場鑑定，費用約5,000-10,000元，可納入後續求償。
2、書面催告與自行修復：
(1).發現差異後，立即以存證信函限期建商修繕（依《民法》第493條）。
(2).建商拒絕時，民眾得自行修復並請求費用（《民法》第493條第2項）。
3. 主張減價或解約：
(1).依《民法》第359條，瑕疵重大者可請求減少價金。例如，建材降級致價值減損30%，可索賠差額。
根據[104年度台上字第550號](TPSV,104,台上,550,20150401)判決書片段：「建商拒絕後，依同條第2項自行修復並請求費用。」此策略在2025年高雄某建案成功應用，業主因建商未按約使用防火建材，獲判賠償價差150萬元。
莊博士警示：
勿輕信口頭承諾！所有建材規格應載明於契約附件，並註明品牌、型號；若銷售時宣稱「全棟使用ECO防水材質」，卻以普通橡膠替代，即屬可歸責瑕疵（參[104年度台上字第550號](TPSV,104,台上,550,20150401)片段「材質所含ECO比例未達約定標準」）。
三、建材品質把關：從裡到外的防坑指南
房屋瑕疵常源於「看不見的地方」，如結構體或管線。民眾需掌握鑑定要領與法律武器，杜絕偷工減料。
（一）結構與設備的瑕疵鑑定
(1).結構體（樑柱、地基）：保固至少15年，若發現裂縫或傾斜，應聲請土木技師公會鑑定。根據[106年度台上字第1號](TPSV,106,台上,1,20170412)片段：「結構安全無虞，須依結構工程師之設計圖說進行補強。」
(2).防水工程：保固常僅1–2年，但《民法》第227條允許主張債務不履行。若颱風後漏水，建商不得以「天災」免責（參[106年度台上字第1號](TPSV,106,台上,1,20170412)片段：「颱風因素不得作為免責藉口」）。
(3).管線設備：水電系統保固1年，但隱藏鏽蝕屬交屋前瑕疵，時效可達5年。
（二）法律行動：從催告到訴訟
倘若民眾發生此議題之爭，莊博士建議提出「三階段行動」策略：
1、書面催告：寄發雙掛號存證信函，限期30天修繕（格式範例見附件）。
2、自行修復求償：委託專業廠商報價修復，費用憑單據索償（如[106年度台上字第1號](TPSV,106,台上,1,20170412)片段：「自行修補並請求必要費用」）。
3、訴訟主張：
(1).依《民法》第227條請求債務不履行損害賠償。
(2).若建商故意隱匿瑕疵，可依《消費者保護法》第51條主張懲罰性賠償，但需證明「安全上危險」。
根據[104年度台上字第550號](TPSV,104,台上,550,20150401)判決書片段：「原告未能證明滲漏原因可歸責建商，可能導致請求被駁回。」故證據至關重要！建議漏水案件保存：
(1).現況影片（顯示水源與位置）。
(2).氣象局雨量資料（反制「超出設計標準」抗辯）。
(3).技師公會鑑定報告（證明施工瑕疵）。
在2025年台灣不動產市場，部分建商慣用保固條款模糊責任，但民眾握有《民法》瑕疵擔保與《消費者保護法》兩大盾牌，莊鈞翔博士呼籲：
1、預防勝於治療：簽約時要求建商提供「建材規格明細表」，並公證契約。
2、時效是生命線：交屋後5年內（《民法》第365條），發現瑕疵立即通知。
3、集體力量大：公寓大廈公共設施瑕疵，可依《公寓大廈管理條例》第57條由管委會集體求償。
法律不保護權利睡著的人！當您拒當吃虧一族時，相信權利是靠爭取來的，別讓「算了」成陋習踐踏了您的良善，如此中華民國臺灣的不動產市場才能走向公平與永續。
智慧錦囊：
「不先商議，所謀無效；謀士眾多，所謀乃成。」 — 箴言15:22
Copyright © CHUANG, CHUN-HSIANG, Ph.D. Industry Trend Analysis Academic Viewpoints . All Intellectual Property Rights Reserved No unauthorized reproduction or adaptation permitted , Violators will be prosecuted to the fullest extent of the law , If you wish to reprint or quote this article, please contact CHUANG, CHUN-HSIANG, Ph.D. Email：pc5888@gmail.com