〈拍新聞/聯合採訪中心 胡哲瑋/台中報導〉
台灣不動產市場在2025年持續展現其動態與複雜性，法規的調整與更新，深刻影響著個人與法人的購置、使用及稅務規劃，為協助市場參與者應對這些變化。
中華企業策略永續發展學會創會理事長莊鈞翔博士，憑藉其深厚的專業洞察與學術背景，特別發布一份全面性的《2025年台灣不動產法規與策略解析》，旨在為個人與法人提供合規策略指引，以期降低法律風險並優化資產效益；本新聞稿將深入剖析這份指南的精髓，詳盡闡述2025年台灣不動產的關鍵法規趨勢，並提出具體且實用的應對策略。
一、「掌握土地使用分區的法律意涵與實務應用」：不動產潛力的基石
理解土地的使用分區，是不動產策略佈局的首要環節，根據《都市計畫法》第13條的明確劃分，都市土地依其功能可分為住宅區、商業區、工業區等，更進一步，第32條與第33條則賦予地方政府制定細部計畫與土地使用分區管制要點的權限，在商業區內，法規通常允許住宅與商業活動的混合使用，這為彈性應用提供了廣闊空間。
以台灣中部重要的城市台中市為例，「商四之一」作為第四種商業區下的細分次分區，其規劃意旨在促進商業活動之餘，亦可兼容住宅用途，這意味著在「商四之一」地目上的建築物，理論上具備發展為住商混合使用的潛力，然而，儘管《都市計畫法》奠定此基礎，實務上仍需進一步檢視各地方政府依其所訂定的《都市計畫土地使用分區管制要點》，以確認該分區對特定使用類型的具體管制細節與許可條件。
即便這些要點中未明確列示所有細項，其精神仍導向允許住商混合，為後續的建築使用與法人登記奠定穩固基礎，透徹理解這些規定，對於不動產開發商與投資者而言至關重要。
二、「建築使用執照的檢視與用途變更」：確保合法性的關鍵步驟
建築物本身的合法使用狀態，透過其使用執照明確界定。依循《建築法》第73條第2項之規定，建築物的使用應與核發的使用執照所載明之用途相符，若現有用途（例如單純的住宅用途）欲轉變為辦公或商業用途，則必須依循《建築物使用類組及變更使用辦法》第8條的嚴謹程序申請「變更使用執照」。
申請變更使用執照的程序需提交一系列文件，包括原建築物使用執照影本、詳細的變更說明書，以及與建築結構、消防安全、避難設施等相關的設計圖說，即便在某些地方自治條例中，若變更未實質影響建築構造或重大公共安全設施，可能存在簡化甚至豁免變更的彈性空間，但為確保合法性與未來使用無虞，莊博士強烈建議仍應依法申辦用途變更，此舉不僅是為了符合法規，更是對使用者與公共安全的負責任行為，能夠有效避免日後可能面臨的行政裁罰或使用限制，保障不動產的長期價值與順暢使用。
三、「法人地址登記的法規遵循」：企業營運的合規基石
無論是企業法人或社團法人，其登記地址的合法性至關重要，且依據法人類型有所不同：
（一）企業法人：
如公司或商號，其登記管理機關為經濟部商業司或地方政府經濟發展局，依據《公司法》第3條對公司所在地之規定，以及《商業登記法》的相關條款，企業辦公地址必須符合該土地的使用分區管制，並且建築物的使用執照用途須經核准為商業或辦公使用，任何不符都可能導致登記不予核准或後續的行政處分，對企業營運造成不必要的阻礙。
（二）社團法人：
如學會或協會，其主管機關為內政部或地方社會行政機關，依據《人民團體法》第6條與第7條規定，人民團體的會址所在地，其土地使用分區與建築物用途必須與其申請設立或變更的用途一致，且須提供合法的建築物使用證明，確保會址的合法性，是人民團體得以順利運作的基本前提，也是其社會公信力的體現。
此外，若法人欲在大樓或集合住宅內設立辦公室，則必須特別留意《公寓大廈管理條例》的規範，該條例旨在維護公寓大廈住戶的權益及公共秩序，依據《公寓大廈管理條例》第15條與第16條的相關規定，公寓大廈的專有部分雖屬區分所有權人所有，但其使用仍不得違反法令或規約。
若該大廈的規約明文禁止商業使用，或該使用可能影響公共安寧、衛生及公共利益，則即使是區分所有權人也可能面臨限制，因此，在將集合住宅作為法人登記地址前，務必查閱大樓規約並取得區分所有權人會議決議或管理委員會的同意，確保其商業用途不與大樓管理規範衝突，避免潛在的法律糾紛。
四、「核心法源彙整與策略性建議」：企業策略軍師的精準導航
身為資深企業策略軍師的莊鈞翔博士認為，在不動產的策略佈局上，精準掌握核心法規是致勝關鍵，並彙整了以下關鍵法源並提出實務建議：
（一）核心法源彙整
1、土地使用規範：
《都市計畫法》第13條、第32條、第33條：這些條文確立了土地使用分區的法律基礎，並授權地方政府制定更細緻的管制要點，這是不動產開發與投資者判斷一塊土地能否兼容住宅與商業使用的根本依據。
2、建築使用管理：
《建築法》第73條：明確規定建築物使用應與核發的使用執照相符，這是建築物合法使用的最低要求。
《建築物使用類組及變更使用辦法》第8條：此辦法詳細規範了建築物用途變更的程序與應備文件，確保建築物在變更用途後的安全與合法使用。
3、法人購屋與登記管制：
《公司法》第3條：定義了公司所在地，對企業法人有著直接的影響。
《私法人買受供住宅使用之房屋許可辦法》配合《平均地權條例》：這些法規對私法人購置住宅實施了嚴格的許可制，核心目的在於打擊炒房行為，對法人的購屋用途、數量與流程施加了顯著限制。
4、稅賦相關法規：
《房屋稅條例》：作為「囤房稅2.0」的法源，其全國歸戶及非自住房屋稅率的調整，直接影響了不動產的持有成本，值得密切關注。
《所得稅法》：規範了不動產交易的「房地合一稅」，以及租賃所得的個人綜合所得稅與營利事業所得稅課徵，這直接關係到交易與租賃收益的最終淨利。
五、「策略性建議」：自然人和法人的運用
（一）自然人不動產策略：
1、善用夫妻分戶策略以保留首購資格：
考量中央銀行自2024年9月20日起實施的第七波信用管制，針對高價住宅（例如台中地區達新台幣3,000萬元）及第二戶以上貸款成數設有嚴格限制（例如高價住宅貸款成數最高30%且無寬限期；第二戶貸款成數最高50%且無寬限期）。
若夫妻規劃購置多戶不動產，可以將名下房產登記於夫妻其中一方，保留另一方作為「首購」資格，以享有較高的貸款成數（例如第一戶最高可達80%）及寬限期，然而，銀行實務上仍會審慎評估家庭整體財務狀況，建議在申貸時與銀行充分溝通並提供合理說明，以確保財務規劃的順利執行。
2、預售屋簽約須預留交屋價差風險準備金：
雖然在簽訂預售屋買賣合約時，多數情況下可豁免於當下的限貸管制，但在實際交屋時，若鑑價或實價登錄的價格達到中央銀行所定義的高價住宅門檻，仍將受限貸令的規範。
屆時可能面臨原先預期貸款成數不足，需自行補足大額資金缺口的風險，因此，購屋者務必預先準備充足的備用資金，以因應潛在的貸款成數不足問題，避免資金週轉的困境。
（二）法人不動產策略：
1、購置商辦優先於住宅：
自2023年7月1日起，依據《平均地權條例》及《私法人買受供住宅使用之房屋許可辦法》，私法人購買住宅必須事前向內政部申請許可，且限制極多，例如原則上僅限成屋、預售屋不得購買（宿舍用途例外並需申請許可）、宿舍總價不得逾央行高價住宅標準（例如台中地區若房屋總價達到或超過新台幣3,000萬元，或是建坪單價超過50萬元）。
此外，公司需成立至少1年且每月投保人數須達5人以上、購置戶數不得超過實際員工數等，相較之下，若企業購置商辦或廠辦（非住宅用途），則不受此限貸令及許可辦法的嚴格限制，銀行貸款成數通常可達50%至70%，且更具彈性，對於企業的空間需求與財務規劃而言更具優勢。
2、出租收益透過公司名義節稅-營所稅率20%：
當不動產用於出租時，若以個人名義出租，租賃所得將併入綜合所得稅計算，適用累進稅率，最高邊際稅率可能超過40%。
然而，若透過公司法人名義出租，租金收入將受營利事業所得稅課徵，自2025年起，一般營利事業所得稅率為20%（課稅所得額在20萬元以下有分級優惠），此外，公司在租賃業務上可扣除的費用和折舊項目通常較為靈活，有助於合法節稅，提升投資效益。
（三）稅務規劃策略：
1、長期持有適用房地合一稅15%：
依據《所得稅法》的房地合一稅制，持有不動產時間是影響稅率的關鍵，自2016年起實施的房地合一稅2.0，其稅率明確如下：持有期間未滿2年為45%；超過2年未滿5年為35%；超過5年未滿10年為20%；超過10年則適用最低15%的稅率。
若能將自住房產持有並實際居住滿6年，且符合相關條件，更可享有課稅所得400萬元以下的免稅優惠及超出部分10%的優惠稅率，長期持有不僅有助於房地產的增值，更能有效降低交易稅負，是值得考慮的策略。
2、依比例拆分自住／非自住稅籍：
隨著「囤房稅2.0」《房屋稅條例》的修訂，於2025年正式實施，房屋稅將全國歸戶並採累進稅率。
例如：在台中市，單一自住房屋稅率為1.2%；若為非自住或未出租的房屋，稅率則介於1.5%至4.8%。
因此，若一間房屋同時有自住和非自住（例如部分出租作為辦公室）用途，務必依據實際使用面積比例向地方稅捐稽徵機關申報房屋稅籍，進行「複合使用登錄」，以確保自住部分能享有較低的稅率，避免被全數課以高額的非自住稅率，達到精準稅務管理。
六、「合規管理與專業協助」：政府相關部門
（一）定期檢視法規更新：
台灣不動產相關法規持續演進，例如中央銀行會不定時調整信用管制措施，內政部也會針對平均地權條例》等法規發布相關函釋或修正辦法。
企業與個人應建立定期檢視政府公告（如內政部、財政部、中央銀行網站）的機制，確保策略始終與最新法令保持一致，避免因資訊落差而產生違規風險。
（二）必要時委託專業團隊執行盡職調查：
面對複雜的法規體系，單靠自行研讀難免有所疏漏，在進行重大不動產交易或企業重組時，莊鈞翔博士建議可委託《中華企業策略永續發展學會》裡的專業律師、地政士（代書）、不動產估價師、建築師或會計師團隊進行全面的「盡職調查」（Due Diligence）。
《中華企業策略永續發展學會》 專業團隊能協助評估標的物的合法性、潛在的法律與稅務風險，並提供精確的法條解讀及操作建議，從而有效降低資金與法律上的不確定性，為您的不動產佈局保駕護航，總體而言，分析2025年的不動產環境，在規範上更趨嚴謹與精細，從土地使用、建築變更、法人購置，乃至各項稅賦，皆有明確的法條依據。
作為中華企業策略永續發展學會創會理事長，莊鈞翔博士期望透過這份《2025年台灣不動產法規與策略解析》指南詳細的說明，方能協助所有市場參與者更透徹地理解這些法規的內涵與實務應用，進而制定出既符合法律框架，又能達成金融、稅務與經營目的的最佳策略。
透過事前的周詳規劃與專業協助，您將能穩健地在不動產市場中佈局，掌握先機，實現資產的永續增長！
智慧錦囊：
「不先商議，所謀無效；謀士眾多，所謀乃成。」 — 箴言15:22
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